Právní poradna Jitky Kociánové

VÁŽENÉ ČTENÁŘKY, VÁŽENÍ ČTENÁŘI, se svými dotazy se obracejte přímo na e-mail praktik@pvsp.cz nebo redakce@bytmagazin.cz. Na elektronicky zaslané dotazy bez uvedení celého jména a města nebude brán zřetel. Upozorňujeme, že není v silách redakce vyřizovat obsáhlé dotazy mající víc než jednu stránku nebo s množstvím příloh.

Kdy a jak vzniká společenství vlastníků

Naše bytové družstvo postupně převádí byty do vlastnictví. Přečetla jsem si, že musíme založit společenství vlastníků. Jak máme postupovat?

Vlastníci jednotek založí společenství vlastníků v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Vznik společenství je pak podmínkou pro zapsání pátého nového vlastníka jednotky do katastru nemovitostí. Je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Pro založení společenství vlastníků jednotek je nutné schválit znění stanov vlastníky jednotek. Ti písemnou pozvánkou s potřebnými náležitosti svolají ustavující členskou schůzi. Na této schůzi se schválí stanovy společenství, zvolí se statutární orgán společenství, odhlasuje se příspěvek na správu domu a pozemku a podá se návrh na zápis společenství do rejstříku společenství vlastníků. Teprve zápisem do rejstříku společenství vzniká společenství.

Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov se osvědčuje veřejnou listinou, rozhodnutí tedy osvědčí notář a součástí notářského zápisu bude schválený text stanov. Je proto potřeba přizvat na schůzi notáře.

Vlastníci jednotek mohou založit společenství vlastníků jednotek také mimo ustavující schůzi. V praxi se stačí domluvit s notářem, který připraví návrh notářského zápisu obsahující znění stanov.  Jednotliví vlastníci poté vyjádří svůj souhlas podpisem na listině, která bude součástí notářského zápisu. V tomto případě dodávám, že i tak musíte zvolit statutární orgán, tedy svolat členskou schůzi, kde budete statutární orgán volit.

Je jen na vás, jaký postup založení společenství vlastníků zvolíte. Povinné a zároveň minimální náležitosti stanov upravuje § 1200 odst. 2 občanského zákoníku. Doporučuji konzultovat celý postup s odborníkem, nejlépe notářem, který bude celý průběh založení společenství vlastníků osvědčovat.

Nahlížení do dokumentů družstva

Jsem novým členem bytového družstva a jsem v šoku. Praktiky uplatňované předsedou našeho bytového družstva jsou zvláštní. Tvrdí, že nemůžu nahlížet do dokumentů družstva nebo že nemám právo nahlížet do zápisu z členské schůze. Jak to tedy je?

Právo člena bytového družstva na poskytnutí informací ze strany jeho orgánu či družstva samotného se řídí zákonem o obchodních korporacích. Člen bytového družstva má právo účastnit se řízení a rozhodování v družstvu, jehož součástí je i právo na informace, tedy právo nahlížet do všech dokumentů týkajících se hospodaření bytového družstva a důležitých pro rozhodnutí družstva.

V odůvodněných případech ale lze poskytnutí konkrétního dokumentu či informace odmítnout, zejména pokud již daný dokument byl členovi poskytnut nebo je mu dostupný jiným způsobem než nahlížením, například z informační desky či webových stránek družstva nebo je-li informace veřejně dostupná. Dalším důvodem odmítnutí by mohlo být to, že by tím mohlo dojít k porušení povinností družstva daných závaznými právními předpisy, například pokud by družstvo jejím poskytnutím zasáhlo do práv konkrétní osoby na ochranu osobnosti nebo by porušilo zákon o ochraně osobních údajů, případně jde-li o utajovanou informaci podle zvláštních právních předpisů.

Podle občanského zákoníku má každý člen bytového družstva právo na vydání kopie zápisu o průběhu členské schůze. Družstvo musí tedy členovi na jeho žádost poskytnout zápis z členské schůze vždy. Stanovy mohou pouze určit, že žádající člen musí družstvu uhradit účelně vynaložené náklady spojené s pořízením kopie zápisu. Pokud vám představenstvo předmětný zápis neposkytne, můžete se obrátit na kontrolní komisi bytového družstva.

Kdo hradí výměnu myčky?

Bydlíme v nájmu. V bytě je i vestavěná myčka, což je zaznamenáno v protokolu o předání bytu. Myčka se nyní pokazila tak, že již nejde opravit. Můžeme na pronajímateli požadovat novou myčku?

V souladu s občanským zákoníkem platí, že pronajímatel má povinnost po dobu nájmu udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání tak, že bude sloužit k uspokojování potřeb bydlení. Týká se to zejména zajištění bydlení po technické stránce, kdy tato povinnost pronajímatele trvá po celou dobu nájemního stavu tak, jak byl na počátku nájemního stavu nastaven. Pokud je tento stav v průběhu nájemního vztahu narušen, je pronajímatel povinen zjednat v této věci nápravu, a nájemce má po dobu, kdy je komfort jeho bydlení snížen, například právo na slevu na nájemném.

Ano, pokud je skutečně myčka neopravitelná a pokazila se, protože již dosloužila, požádejte pronajímatele o novou myčku. Doporučuji, abyste se s pronajímatelem dohodli, jak situaci vyřešíte.

Kdo může být předsedou společenství vlastníků

Může být předseda bytového družstva zároveň předsedou společenství vlastníků, tak jako je tomu u takzvaných profesionálních předsedů-správců?

Statutární orgán bytového družstva i společenství vlastníků může být jak individuální předseda, tak kolektivní, tedy například představenstvo družstva, výbor společenství, záleží na tom, jak to upravují konkrétní stanovy.

V bytovém družstvu může funkci vykonávat pouze člen družstva. Může jít o fyzickou osobu splňující podmínky zákona, nebo o osobu právnickou, pokud to stanovy umožňují. Ty platí jak pro družstvo, tak pro společenství a vyžadují svéprávnost, bezúhonnost ve střetu zájmů, to, aby osoba nebyla v exekuci nebo v insolvenci. Stanovy bytového družstva nebo společenství vlastníků pak mohou v případě potřeby doplnit či rozšířit další předpoklady a podmínky způsobilosti být členem voleného orgánu, případně omezit takovou způsobilost jinými okolnostmi. Příkladem omezení by mohla být například neslučitelnost funkcí, příbuznost a podobně.

V případě společenství vlastníků občanský zákoník nestanovuje podmínku, že by členem orgánu mohl být pouze člen daného společenství vlastníků. Členem orgánu tak může být kterákoli osoba bez ohledu na to, zda je členem společenství vlastníků. Stanovy však mohou stanovit podmínku, aby členem orgánu mohl být pouze člen společenství vlastníků. Členem orgánu může být jak fyzická osoba, tak i právnická osoba. Pokud by byl předseda bytového družstva zvolen na ustavující členské schůzi nebo na shromáždění vlastníků, stane se předsedou společenství vlastníků.

Převod družstevního bytu do vlastnictví

Bytové družstvo, tedy jeho předseda, nechce převést byty do vlastnictví. Ze stanov jsem vyčetla, že o převodu bytů do vlastnictví rozhoduje členská schůze. Musejí s převodem souhlasit všichni?

Záleží na stanovách. Pokud uvádějí, že o převodu družstevních bytů do vlastnictví jejich nájemců rozhoduje členská schůze, může rozhodnout členská schůze. Platí, že členské schůze je usnášeníschopná, pokud je přítomna většina všech členů bytového družstva majících většinu všech hlasů, jinými slovy je-li přítomna nadpoloviční většina členů družstva. Podle § 755 zákona o korporacích a také podle standardních stanov má každý člen družstva jeden hlas, a to bez ohledu na to, kolik družstevních podílů vlastní. O tom musí mít předseda družstva přehled a na začátku členské schůze musí uvést, kolik činí nadpoloviční většina z kolika možných hlasů v bytovém družstvu.

Usnesení je přijato, souhlasí-li většina přítomných členů.

Pro zastoupení na základě plné moci podle vašich stanov platí, že zmocněnec zastupuje nejvýše třetinu všech členů družstva. Chápu, že jedna třetina může v čase být pokaždé jiný údaj, proto by bylo dobré si vždy hned na počátku členské schůze říct, kolik to je v daném čase konání členské schůze, aby nevznikly pochybnosti o platnosti plné moci.

Převod bytů do vlastnictví

Bydlíme v družstevním domě, je tu 34 bytů. Na členské schůzi chceme hlasovat o převodu bytů do vlastnictví členů družstva. Kdyby se zároveň hlasovalo o rozdělení bytového družstva na část, která bude patřit bytovému družstvu, a část patřící společenství vlastníků, kdo bude hradit zaměření bytů? Budou si to hradit sami zájemci o převod bytu do vlastnictví, nebo se provede úhrada ze společných prostředků?

Občanský zákoník vymezuje v § 1158 pojem bytového spoluvlastnictví. Jde o spoluvlastnictví nemovité věci, tedy pozemku s domem na něm postaveným, kdy spoluvlastníky jsou vlastníci jednotek. Jde o spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty. Tomu, aby mohla být jednotka převedena do vlastnictví, předchází vypracování takzvaného prohlášení vlastníka. Vlastníkem je v tomto případě bytové družstvo. Bytové družstvo má jistě ve své dokumentaci pasporty bytů a celého domu. Pokud se ale rozhodnete, že chcete byty či nebytové prostory, například dílnu nebo sušárnu či příslušenství bytu, což jsou sklepy, nebo společné části domu jako chodby a balkony, přeměřit, je to v pořádku a uhradíte to ze společných prostředků. Zaměření prostor je důležité pro všechny, ať už pro vlastníky, nebo pro družstevníky. Jakmile na členské schůzi odhlasujete převody bytů do vlastnictví, odhlasujete tím i všechny ostatní potřebné kroky, které jsou pro převod nutné. Na základě rozměrů všech těchto shora uvedených prostor se pak vypracuje zmíněné prohlášení vlastníka, a to nejlépe advokátem, aby prohlášení bylo bezchybné. S prvním převodem bytu do vlastnictví a s jeho návrhem na vklad do katastru nemovitostí se pak vkládá i uvedené prohlášení. Náležitosti prohlášení upravuje § 1166 a násl. občanského zákoníku.

Při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se v prohlášení uvedou alespoň údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území a údaje o jednotce, zejména

• pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
• určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,
• velikost podílů na společných částech, jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.

K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata určující polohu bytů a společných částí domu spolu s údaji o podlahových plochách bytů. Vlastník bytu se může rozhodnout, zda členství v bytovém družstvu ukončí, nebo zda bude dál členem.

Kolik jednotek bude spravovat bytové družstvo a kolik společenství vlastníků, bude jasně dáno samotným převodem bytu do vlastnictví člena družstva. Z praktických důvodů je vždy lepší, když družstvo i společenství vlastníků má jednoho společného správce. Dvojí správa je dražší a komplikovanější. Dodávám ještě, že společenství vlastníků musí nejdřív vzniknout, a o to se musejí postarat vlastníci jednotek. Ti založí společenství vlastníků v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, tedy novému, pátému, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. Proto je dobré nečekat a společenství vlastníků založit hned, jakmile se začnou byty převádět. Právní úpravu založení společenství vlastníků naleznete v občanském zákoníku.