Právní poradna Jitky Kociánové

VÁŽENÉ ČTENÁŘKY, VÁŽENÍ ČTENÁŘI, se svými dotazy se obracejte přímo na e-mail praktik@pvsp.cz nebo redakce@bytmagazin.cz. Na elektronicky zaslané dotazy bez uvedení celého jména a města nebude brán zřetel. Upozorňujeme, že není v silách redakce vyřizovat obsáhlé dotazy mající víc než jednu stránku nebo s množstvím příloh.

Společenství vlastníků a družstvo v jednom domě

V našem domě je osm bytových jednotek, v roce 2020 jsme převedli sedm družstevních bytů bezúplatně do založeného společenství vlastníků jednotek. Jeden družstevník nechce byt převést do svého vlastnictví. Platí společenství fond oprav a služby. Jak zrušit družstvo a jak bude fungovat placení poplatků v případě, že člen bývalého družstva přestane platit poplatky?

Existence bytového družstva a společenství vlastníků jednotek vedle sebe v jednom bytovém domě není zákonem vyloučena a běžně k ní dochází. Po vzniku společenství se družstvo stává jeho členem a vystupuje vůči němu jako ostatní vlastníci bytových jednotek. Nicméně v těchto případech je potřeba správně vymezit kompetence obou subjektů a s nimi spojená práva a povinnosti. Vznikem společenství vlastníků došlo ze zákona k přenesení odpovědnosti za zajištění správy z družstva právě na toto společenství.

Z toho také vyplývá povinnost pro oba subjekty vést svá účetnictví odděleně včetně účetních závěrek a daňových přiznání, oba subjekty musejí samostatně vyúčtovat zálohy na služby svým členům – družstvo je v tomto případě jak příjemcem, tak poskytovatelem služeb. K takzvanému fondu oprav uvádím následující: Finanční prostředky nashromážděné od členů bytového družstva jsou jeho majetkem, a i když došlo ke vzniku společenství vlastníků jednotek, tyto finanční prostředky zůstávají stále ve vlastnictví družstva.

Nicméně členové SVJ mají ze zákona povinnost přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jejich podílu na společných částech, a tedy tuto povinnost vůči společenství má i bytové družstvo. V případě, že bytové družstvo neplatí poplatky společenství, může společenství poplatky na družstvu vymáhat stejně jako u bytů v osobním vlastnictví na jejich majiteli.

Závěrem upozorňuji, že pokud v družstvu zůstal pouze jediný poslední člen, nesplňuje toto družstvo základní podmínku podle § 552 zákona o obchodních korporacích, který uvádí, že družstvo, tedy i bytové družstvo, musí mít nejméně tři členy. Zde je třeba uvést, že některá družstva mají bytové i nebytové jednotky ve více domech, jedna jednotka ve vašem domě nemusí tedy znamenat, že družstvo má pouze jednoho člena. Pokud jde o likvidaci bytového družstva, lze to provést například prostřednictvím soudu na návrh oprávněné osoby, popřípadě i bez návrhu. Nepochybně je vaše družstvo stále zapsané v obchodním rejstříku a má svůj statutární orgán, a ten by měl rozhodnout o likvidaci družstva a určit likvidátora, který by měl následně rozhodnout o zbylém majetku družstva, tedy o tom, jak se naloží s bytem nájemce. Domnívám se, že po vašem vysvětlení nastalé situace nakonec nájemce přistoupí na převod bytu do vlastnictví.

Družstvo nevyúčtovalo služby

Jsem členem bytového družstva a jde mi o radu, jak postupovat při nedoručení či spíš neposkytnutí vyučování služeb spojených s užíváním bytové jednotky. Zjistila jsem, že ze zákona má být vyúčtování služeb doručeno do konce dubna. Žádné vyúčtování jsem neobdržela, ale obdržela jsem od bytového družstva peněžní částku, takže předpokládám, že jde o přeplatek. Jak můžu postupovat?

Vyúčtování služeb musí být provedeno do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období. Toto vyúčtování musí být řádné a musí splňovat zákonem stanovené podmínky. Musí obsahovat skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh na služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Zúčtovacím obdobím je zpravidla kalendářní rok, může to ale být i jinak. Nejčastěji tedy musí poskytovatel služeb, u vás bytové družstvo, doložit vyúčtování do konce dubna následujícího roku.

Splatnost vyúčtování souvisí s jeho řádným doručením. Pouze řádné a bezchybné vyúčtování, které je doručeno příjemci služeb, může vyvolat jeho splatnost. Jakmile je vyúčtování doručeno, musí podle zákona dojít nejpozději do čtyř měsíců k finančnímu vyrovnání případných přeplatků či nedoplatků.

Důvodem, proč je důsledně řešena řádnost vyúčtování, je skutečnost, že zákon stanovuje smluvní pokutu padesát korun, není-li ujednáno jinak, za každý započatý den prodlení, kdy nedoručí poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek. Pokud vám tedy nebylo včas a řádně doručeno vyúčtování, můžete se písemně obrátit na bytové družstvo a požadovat po něm zaplacení smluvní pokuty za každý den prodlení s doručením vyúčtování.

Nesouhlasí-li příjemce služeb s vyúčtováním, může proti němu vznést námitky. Předložit námitky poskytovateli služeb je nutné do 30 dnů od doručení vyúčtování. Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a s obsahem vyúčtování souhlasí.

Námitky musejí být řádně odůvodněny, tedy mělo by být uvedeno, v čem spatřujete nesprávnost provedeného vyúčtování. Jakožto příjemce služeb máte přitom právo nahlížet do podkladů k vyúčtování a poskytovatel služeb vám to musí umožnit. Tak lze získat víc informací pro odůvodnění nesprávnosti vyúčtování.

Nevyrovná-li poskytovatel služeb přeplatek, který aktuálně zadržuje, vzniká vám nárok toto jednání vymáhat. Obecně lze uvést, že základním mechanismem pro vymožení peněžitého dluhu je podání žaloby na zaplacení dlužné částky u příslušného soudu. Podání žaloby musí předcházet takzvaná předžalobní výzva, která je podmínkou pro přiznání nákladů řízení v případě úspěchu ve věci. Rovněž nelze vyloučit, že poskytovatel služeb vystavuje vyúčtování v rozporu se skutečným stavem nebo odběrem. V takovém případě by vám mohly vzniknout nároky také z titulu nesprávného vyúčtování za služby, respektive vznik či zvýšení přeplatku na službách.

Pokud vaše družstvo praktikuje to, že vyúčtování svým členům nedává, bylo by dobré si nejdřív udělat pořádek v družstvu. Soudní cestu považuji opravdu za krajní řešení. Obraťte se na kontrolní komisi družstva. Požadujte, aby celá záležitost byla projednána na členské schůzi. Lze předpokládat, že ani ostatním členům družstva nemůže být tato záležitost lhostejná.

Jak lze zajistit dodržování domovního řádu

Schválili jsme si domovní řád. Řada vlastníků v domě nebydlí, a jejich nájemci domovní řád porušují. Lze jeho dodržování vymáhat?

Domovní řád představuje soubor pravidel pro chování jednotlivých vlastníků v domě, především pak pro užívání společných prostor. S odkazem na domovní řád, stanovy, prohlášení či rozhodnutí shromáždění se společenství vlastníků může domáhat respektování pravidel chování v domě, a to na základě ustanovení § 1176 občanského zákoníku, podle kterého je vlastník jednotky povinen řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí od okamžiku vzniku vlastnického práva k jednotce, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát. Vlastník jednotky pak odpovídá za chování svého nájemce či své návštěvy v domě. Pozor ale na nereálné či neúměrné zákazy a příkazy. Ty budou jen stěží vymahatelné.

Při přijímání pravidel chování je nutné si uvědomit, že vymahatelné, a to soudně i exekučně, budou pouze zákazy, povinnosti či omezení, jež vyplývají ze zákonné úpravy. Pokud by domovní řád obsahoval povinnosti či zákazy, které by šly nad rámec zákonné úpravy, vymahatelné nebudou a budou mít pouze doporučující, popřípadě odstrašující charakter.

Například bývá součástí domovního řádu úprava nočního klidu v domě od 22 do 6 hodin, kdy jsou vlastníci i jiní obyvatelé domu či jejich návštěvníci povinni zdržet se všeho, co by noční klid rušilo. Toto pravidlo je obsaženo v ustanovení § 34 zákona č. 258/2000 Sb. o ochraně veřejného zdraví. V případě porušení nočního klidu se tak mohou dotčení vlastníci obrátit na městskou policii nebo na příslušnou krajskou hygienickou stanici či rušení nočního klidu řešit vlastnickou žalobou na zdržení se takového závadného jednání podle ustanovení § 1013 odst. 1 občanského zákoníku.

Podle ustanovení § 1175 odst. 1 občanského zákoníku platí, že vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části domu, nesmí však ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon těchto práv.

Tímto ustanovením by se tak společenství vlastníků měla při tvorbě domovních řádů řídit. Dalším vodítkem může být ustanovení § 1013 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého platí, že vlastník pozemku, což je v tomto případě vlastník jednotky, se zdrží všeho, co působí, že imise, tedy odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, vibrace a podobně obtěžují nad míru přiměřenou spoluvlastníky.

Z praxe lze uvést, že domovní řád obvykle obsahuje pravidla týkající se:

· užívání společných prostor, což jsou chodby, výtahy, prádelny, kočárkárny, sklepy, půdy,

· čistoty a pořádku, což zahrnuje úklid společných prostor, nakládání s odpady, venčení domácích zvířat,

· hluku, tedy dodržování nočního klidu, hlasitá hudba či rekonstrukce,

· bezpečnosti, což je požární ochrana, zamykání domu a používání klíčů,

· rekonstrukcí, tedy provádění stavebních úprav v bytech, a

· parkování – využívání parkovacích míst.

Sankce za porušení domovního řádu se mohou lišit v závislosti na konkrétním znění domovního řádu a na závažnosti přestupku. Nejčastější sankce jsou:

· Upozornění

Prvním krokem je zpravidla písemné nebo ústní upozornění na porušení domovního řádu,

· Pokuta

 Pokud se porušování řádu opakuje, může být uložena finanční pokuta. Výše pokuty je obvykle stanovena v domovním řádu.

· Vyloučení z užívání společných prostor

V případě opakovaného hrubého porušení řádu může být omezen přístup do společných prostor domu, například do prádelny nebo do kočárkárny.

· Další opatření

V některých případech mohou být uložena i další opatření, jako například zákaz rušných činností v určitých hodinách.

Vymožení sankcí za porušení domovního řádu není jednoduché. Záleží na konkrétní situaci a na tom, jak přesně, jasně a srozumitelně je domovní řád formulován. Měl by obsahovat přesný výčet činností, které jsou zakázány, a stanovit konkrétní sankce za jejich porušení.

Dojde-li k porušení domovního řádu, je důležité mít o tom důkaz, například svědka či záznam z kamery. Nejprve je vhodné se pokusit situaci vyřešit mimosoudně. Pokud to není možné, je třeba se obrátit na správce domu nebo na výbor společenství vlastníků. V případě, že se spor nepodaří vyřešit dohodou, je možné se obrátit na soud. Soud může rozhodnout o tom, zda byl domovní řád porušen a jaké sankce budou uloženy.

Je důležité si uvědomit, že domovní řád je závazný pro všechny obyvatele domu a jeho dodržování je nezbytné pro klidné soužití v domě.

Paušální platba nájemného

Až po třech letech bydlení v nájmu jsem si všiml, že mám v nájemní smlouvě uvedeno, že platím paušální částku za nájemné a služby. Co to znamená a jak se platby vyúčtovávají?

Odpověď na svou otázku naleznete v zákoně o službách číslo 67/2013 Sb. Paušální platba je opakem zálohové platby.

Paušální platba znamená, že nájemce a pronajímatel si v nájemní smlouvě sjednají, že jak nájemné, tak služby spojené s bydlením bude nájemce hradit jednou částkou, a to paušálem. Také je možné v nájemní smlouvě sjednat jednu paušální platbu za nájemné a druhou paušální platbu za služby.

V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.

V případě, že byste žádal o dávky na bydlení, má pronajímatel ze zákona povinnost vystavit podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby. Dále je dobré vědět, že u nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Platby za tyto služby se musejí vždy vyúčtovat.

V dotaze uvádíte, že jste si paušální platby všiml po třech letech. Z toho usuzuji, že máte nájem na dobu neurčitou, proto vám pronajímatel musí vyúčtovat dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod.

Náhrady za poškození bytu

Je-li při ukončení nájmu bytu při jeho předávání zjištěno, že došlo k poškození či ke zničení nějakého zařizovacího předmětu, například chybí záchodová deska, v bytě nejsou ani jedny dveře a podobně, jakou finanční náhradu může pronajímatel požadovat? Například cenu nových dveří nebo cenu upravenou o amortizaci jednotlivých předmětů?

Podle občanském zákoníku platí, že nájemce má povinnost odevzdat po skončení nájmu byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Pro posouzení odpovědnosti nájemce za vady předávaného bytu tak bude především směrodatné, v jakém stavu byt převzal, například na základě podepsaného předávacího protokolu nebo fotodokumentace.

Příklady, které v dotazu uvádíte, chybějící záchodová deska nebo dveře, jsou učebnicovým příkladem toho, že i občanský zákoník upřednostňuje náhradu škody uvedením věci do původního, tedy předešlého stavu. Případná peněžitá náhrada musí proto primárně odpovídat nákladům, kterých by bylo zapotřebí na uvedení do původního stavu, přičemž jako původní stav je třeba brát stav k okamžiku předání bytu nájemci snížený o běžné opotřebení, které nastalo v průběhu jeho užívání.

V případě, že by uvedení v předešlý stav nebylo smysluplné a odůvodnitelné, například když by náklady na opravu přesahovaly náklady na pořízení nové věci, je vhodné žádat ekonomicky přiměřenější zaplacení zničené věci. V takovém případě je třeba vycházet z ceny obvyklé v době poškození, tedy z ceny, za kterou lze v daném místě a čase pořídit věc shodnou či obdobnou.

V každém případě je třeba se na řešení s pronajímatelem dohodnout.

Příspěvek na bydlení

Naše čtyřčlenná rodina bydlí v nájmu. Ani jeden z nás nemá na adrese užívaného bytu nahlášený trvalý pobyt. Můžeme žádat o příspěvek na bydlení?

Na příspěvek na bydlení má při splnění podmínek zákona nárok vlastník bytu nebo domu, vlastník stavby pro individuální či rodinnou rekreaci nebo ten, kdo byt užívá na základě služebnosti nebo nájemce či podnájemce zkolaudovaného bytu. Náklady na bydlení musejí převyšovat 30 % rozhodného, tedy čistého příjmu rodiny. Podmínka trvalého pobytu na adrese bytu byla zrušena. Rozhodující je, že v bytě skutečně bydlíte a užíváte jej na základě takzvaného právního titulu, což je u nájmu bytu nájemní smlouva.

Potřebné formuláře k podání žádosti o příspěvek na bydlení naleznete na stránkách www.mpsv.cz.  Žádost můžete podat i elektronicky prostřednictvím Klientské zóny Jenda.